도시재생과 젠트리피케이션
미국 뉴욕시의 커뮤니티 다양성 위축을 중심으로

김소연 한국일보국제부차장대우

뉴욕시립대(CUNY) 퀸즈칼리지 사회학과 2018년 8월~2019년 7월

논문 취지

 뉴욕은 미국을 넘어 세계의 문화ㆍ비즈니스 중심지로 불려 왔다. 철도 폐선 부지를 이용한 하이라인파크, 복합 주거ㆍ상업 단지로 개발 중인 허드슨 야드의 조형물 ‘더 베셀’ 등 개성 있는 랜드마크를 중심으로 관심을 한몸에 받고 있다. 문화예술을 매개로 한 이 같은 뉴욕시의 도시재생은 서울을 비롯한 세계 주요 도시의 벤치마킹 대상이 되고 있기도 하다.

 하지만 최근 뉴욕에서는 관광객으로 북적이는 명소 사이사이로 불 꺼진 채 임대 광고문만 나붙은 텅 빈 상점을 어렵지 않게 찾아 볼 수 있다. 도시 개발 과정에서 새로운 부동산 자본이 유입되고 기존 주민들이 축출되는 젠트리피케이션이 확산된 까닭이다. 고가 패션 브랜드 밀집지였던 5번가와 매디슨 애비뉴조차 하루가 다르게 빈 점포가 늘고 있다. 맨해튼 상점가의 20%가 비어 있다는 연구 결과가 나올 정도다.

 거대한 개발과 민관협력을 바탕으로 세계가 주목하는 ‘명품' 도시를 지향해 온 뉴욕은 심각한 ‘자본주의의 역설’을 겪고 있다. 골목을 특별하게 만들던 독특한 작은 상점과 카페들은 스타벅스와 웰스파고로 대표되는 대기업 점포로 바뀌고 있다. 맨해튼의 업타운과 다운타운, 브루클린 등 지역마다 다른 색깔을 뽐내던 뉴욕이 어딜 가나 대형 커피 전문점과 은행 지점들로 가득한 단조로운 모습으로 변모하고 있다.

 이에 일각에서는 더 이상 젠트리피케이션을 일시적인 현상으로 바라봐서는 안 된다는 주장이 나온다. 보수와 진보를 막론하고 시 정부가 호화 부동산 개발을 토대로 많은 정책을 현실화하고 있다는 게 이들의 설명이다. 하이라인파크와 센트럴파크 등 뉴욕의 유명한 공원은 그 경계를 따라 증가하는 부동산 가치에 대한 세금과 기부금을 받아 재정을 확충했다. 인근 부동산 소유주들이 임대료를 올리고 이로 인해 세입자들이 갈 곳을 잃는 현상은 자연스러운 수순이라는 이야기다.

 할렘 등 소수자 밀집지에 소득 높은 새로운 거주자들이 유입되면서 고유한 지역색이 사라지는 한편 ‘푸드 젠트리피케이션' 현상까지 등장했다. 영혼을 달래 주는 ‘소울푸드'를 팔던 작은 식당은 대형 상점과 음식점들로 대체되고 원주민은 음식마저 비싼 값을 치러야 하는 셈이다.

 필자는 1년 간 뉴욕시립대 퀸즈칼리지 방문연구원으로 뉴욕 맨해튼에 체류하면서 젠트리피케이션 확산 현상을 체험하고 취재했다. ‘부유한 유령 도시'라는 표현이 나올 만큼 빈 점포가 늘고 있는 뉴욕의 현 상황을 짚어 보고 임대료 강제 조정 등 뉴욕시가 모색 중인 해법을 살펴 본다. 또 젠트리피케이션을 일시적인 유행이 아닌 부동산 개발 위주 도시 정책의 동전의 양면으로 파악한 진보 학자의 새로운 시각도 들어 본다. 아무쪼록 이 소략한 연구가 갈수록 심각해지고 있는 한국의 젠트리피케이션 솔루션을 찾는 데 작게나마 보탬이 되길 기대한다.

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